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2012年1月11日星期三

通街負資產即幾多?


「很多人說樓價下跌,通街負資產….到時要上街示威」,筆者認為此話太籠統,「通街」即幾多?讓我來估算!
根據差餉物業估價處最新數據,11私人住宅樓價指數為180.1,較6月高位188.1下跌4.3%,較1169.5指數仍然升10.9%。由於金管局在201011月收緊按揭貸款,2011年買樓的人大部份應該有三成首期作墊底,做九成半按揭貸款的應該沒有幾多!根據金管局數據,負資產宗數由2011年第二季48宗增加至第三季1,653宗,佔2011年九個月按揭借貸總數96,207宗僅1.7%,負資產人數微不足道!
然而樓價繼續下跌又如何?由於沒有做八成至九成按揭貸款人數,所以只可假設全部買樓都是七成按揭貸款,那麼樓價下跌超過30%,即樓價指數要由20116月高位188.1回到20103143.4,差餉物業估價處以B類單位作上車盤,20103月港島B類單位的平均呎價為$8,277,九龍B類單位的平均呎價妁$6,642,新界B類單位的平均呎價為$4,463
另外,由201111月至20103月買樓(一手、二手樓)或加按或轉按的人也會成為負資產。人數有幾多?筆者用金管局提供的住宅按揭貸款的數字,並假設全部七成按揭貸款作出估算,應該是有多無少了。201111月至20103月的樓宇按揭總數為259,980,即樓價下跌超過30%,頂多約有二十六萬人會成為負資產。
如果樓價下跌40%,樓價指數便要由高位跌至200910月的131.7水平,指數下跌幅度42%,當時港島B類單位的平均呎價為$7,713,九龍B類單位的平均呎價為$5,778,新界B類單位的平均呎價為$4,096。而201111月至200910月買樓的人便會成為負資產,期間住宅按揭貸款總數為319,574,即樓價下跌超過40%,約會有三十二萬人是負資產。
如果如筆者之前所說樓市泡沬倘若爆破,樓價要回落60%,樓價指數便要由高位跌至20095月的116.7水平,當時港島B類單位的平均呎價為$6,909,九龍B類單位的平均呎價為$5,342,新界B類單位的平均呎價為$3,846。由201111月至20095月買樓的人便會成為負資產,期間住宅按揭貸款總數為396,623,即樓價下跌超過60%,可能會有四十萬人是負資產或是要上街示威人數?真是不能承受的後果。
樓價下跌60%是政治上無法承受,政府必定阻止發生。那麼樓價下跌30%是政府接受的底線,即樓價跌至港島B類單位的平均呎價約$8,300、九龍B類單位的平均呎價約$6,600、新界B類單位的平均呎價約$4,500,政府便會出手回收之前的壓樓價措施,金管局也會放寬按揭貸款審批措施。兄弟姊妹們,這大概是你們要接受的樓價水平。

5 則留言:

  1. 市場力量不可違,政苦唔係想點就點,而且政苦都係後知後覺, 加上政棍攪局, 如果唔係又點會搞成咁。就算以上問題唔發生, 樓市有滯後性(最少都三年啦). 記得當年董生响樓市急跌時都叫人買樓, 跟住又跌鑊金,又俾人鬧, 我諗當時佢都估樓市己見底。
    人性係非理性既,當升時人人都去搶(升時都會就住就住逐d逐入), 最多失個賺錢機會; 跌時就唔同,真係會人踩人,好多人做左按揭, 唔想變負資產, 就個個都响短期內沽貨, 好似戲院失火人踩人咁。故要升市政苦何以壓一壓(短期性), 但跌幾多係市場決定, 唔係政苦可以左右。

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  2. 日本和美國就托唔到,日本唔肯輸入人口,美國地方太大,但香港巿場細,好易搞,第一張牌是輸入有錢內地人繼續買上去,sell話國際金融中心好值錢,唔應該平、第二張牌係啲輸入雙飛BB,全部落嚟買樓都可以,點解只係估一半會來?買定俾佢地第日落嚟住,第三張牌是唔買地唔起樓,今時真係唔同97年代,政府有好多方法托巿,問題係邊個位出手!其實成日話人口老化要輸入BB,點解唔透過政策㨂人落嚟?

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  3. 我都覺得係,輸入人口時可以選番D對香港有
    利的人。

    而唔係那些衝急症室,想拿香港福利的人。

    起碼,選擇什麼人來港的權利在香港。

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  4. 透過政策輸入人口除可控制人口質素,還可選擇輸入數量,衝急症室令醫療、教育系统受壓外,亦對香港文化、價值觀構成影響, 正所為一吓子消化唔落!

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