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2011年10月6日星期四

OT對樓市的影響(二):樓價要跌幾多?

萬有引力下「What goes up, must come down」,即是物件上升了,便會下跌,上升的高度和速度與下跌是相等。很多經濟學書在評論泡沬時,也用上近似的理論。

經濟學者認為泡沬都有短時間急速上升的特徵,下圖顯示泡沫形成中,市場行為和情緒的發展過程:

圖(一)

資料來源:The Bubble Chart of Hofstra University's Jean-Paul Rodrigue

從過往的經濟學歷史中,泡沫上升的幅度和速度與下跌是相等,如上圖所見一樣。

套用在香港樓市,唯一可以參考的樓市泡沬歷史只有1997年,圖二所見1980年至1990年的樓價可說是平穩上升而未見泡沬。 樓市泡沬自1990年開始,1995年第三季出現bear trap, 1997年第三季爆破後,樓價調整要到2003年第三季,私人住宅樓價指數達59.3才告終,即回到1991年第二季約56點,差不多1990年樓市上升的起點!(見圖三)


圖(二)



圖(三):



圖(四)




2009年至2011年,我們看到類似1995年至1997年的急速上升的現象,也就是Jean-Paul Rodrigue Bubble Chart中的Mania Phase(瘋狂階段),2008年第四季的下跌很像Bubble Chart中的bear trap, 根據10月份差餉物業估價處資料,2011年第二季私人住宅樓價指數上升至187.5,而中原地產提供的最新城市領先指數,樓價自六月開始橫行並輕微下跌,並在9月呈現回升跡象,看似是調整結束(看圖四),但回看圖(一)的Bubble Chart,樓市泡沬應是到了Blow Off Phase初段中的bull trap,跟着會是較大幅的下跌,幅度和速度會跟上升相等。倘若要回到升市的起點,即是又要回到2003年私人住宅樓價指數59.3,下跌幅度是68%,跟沈大師和羅博士的預測一樣駭人!都說過啦!我的預測必會是引來萬箭穿心!

不過,再看看Blow off Phase尾段,價格過度調整要回到平均(Mean)才會平穩發展,依筆者估計平均值應該是2005第一季至2006年第三季之間約92.2

有人或會認為政府政策可阻止或減低下跌幅度和速度。筆者介紹以下文章:

「30-year History of Hong Kong Property Market in One Chart」
http://www.alsosprachanalyst.com/real-estate/real-estate-30-year-history-of-hong-kong-property-market-in-one-chart.html#ixzz1a0gH5ztL
文章中的圖表詳列30年政府的政策無法阻止樓市上升和下跌!很詳盡的圖表!

7 則留言:

  1. 女將!可否叫阿爺泵多啲水?冇水唔止股市無得返回25000,樓市都肯定繼續淡靜,9、10月樓價升只是因為賣新樓,騙倒人的bull trap!

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  2. 各位讀者有否覺得香港兩次樓市泡沬都很match個bubble chart?兩次樓市泡沬似唔似愛美人飛彈?Ha! Ha!

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  3. 股市無得玩, 樓市都無, 國內通脹依然, 阿爺暫時不該考慮放水, 好多手尾跟 =.=

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  4. 女將:英國量化寬鬆、中央出手救四大國有銀行,可能世界再次朝向一齊放水!

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  5. 匿名:logging the chart will make it look more like Audrey Hepburn's tits, and it doesn't suit my purpose. So, I will not consider logging it.

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