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2013年4月2日星期二

閒人免搏的土地迷思(三)

事實上,土地多(ample), 總好過僅僅夠(adequate),不是說要海量供應來應對海量印鈔,而是一方以政策壓抑需求、另一方調控預期,雙方挾擊來調控樓市!2009年金融海嘯之後,全球量化寬鬆印鈔,游資追逐高回報資產,同時間遇上土地供應減少,導致樓價急升。雖然BSD、SSD加強版把炒家、長線投資者、境外投資者拒於門外,但由於樓宇供應仍然短缺,人們還是預期樓價只升不跌,令調控樓市更困難,要扭轉人們的預期,便需要令人看到未來供應可以隨時增加,排列了多項填海計劃,便可以給人看到未來不乏土地供應,無需今天搶定給孫兒。

你們在計政府還有幾多地,即是政府的土地有數得計,你們識計,地產商比你更識計算。地產商自己有土地數據,一早計出政府缺地,稀有的資源當然貴重,他們近年都在建豪宅,是要在珍貴的資源賺取最高利潤,這是市場行為,正所謂物以罕為貴,近年豪宅林立巳經是政府缺地的現象。你去跟人槍戰,拿著AK47總比曲尺手槍好,曲尺手槍八發子彈,發出一顆,人家計你還剩多少。同樣道理,政府收地來增加土地供應,收一塊,賣一塊,地產商好計數。現在地產商手上的土地比政府多,供應的主導權在地產商手上,要地產商積極地貨如輪轉,政府手上的土地不可少。

那本土地迷思的書在在都說要求政府增加土地決策的透明度和市民參與!

在我繼續分析之前,首先說個故事,聽說是真人真事:

事件發生在內地文革時期之後,紅衛兵的青年人每事都要參與話事,一地方政府要興建一棟高樓大廈作住房用途,青年們要參與,政府怕了他們,就讓他們全權話事,最後樓宇建成,人們都搬進去,才發現一家住戶如廁拉屎,整棟大廈都臭紛天,原因是渠的設計全部是直的,沒有轉彎位,沒有U型隔氣,一人拉屎,氣味直達各層!

現時實在太多人不是專業,卻寫書教人做專業的事情。

這些人口口聲聲說,香港先要好好利用閒置土地,卻另一方面鬧香港 沒有做好規劃!我都想問,一個舊城市,如何去改規劃?每一個區有幾多住戶人口,需要幾多學校、醫院、休憩設施、消防、道路,全部都要計數的!不是見到有閒置土地,就說: 「那裡有塊地,夠你建公屋喇!」區內人口增加,對現有的學校、醫院、消防設施都帶來負荷,即是說那塊地夠你建公屋,那麼學校呢?醫院呢?街市呢?

要改善規劃,在一塊全新土地做總比左修右補好,成個區一拼規劃幾多人口,幾多住宅,需要幾多商業、學校、醫院、休憩設施、消防、道路等等。

再者,土地決策增加透明度,越有錢的人越得益,為什麼?窮人有錢落釘嗎?市民可以參與決策,你可有見過伯南克印鈔之前先問美國人民?因為預先通知的話,人民必先行一步沽空美元獲利,人之常情!

這本書一大堆的數字支持不填海的論據,大部份市民聽了都直覺言之有理,又或者無從辯駁,究竟有幾多人有如此土地專業知識,跟這些人理論?相信不多!

現在的人只要是反政府,有理無理的都吸引傳媒眼球,真是反政府有錢搵,但填海供地涉及下一代能否安居樂業和經濟能否持續發展,請別將之壓在抗爭上,因為他們將要為我們今天的決定而付出代價!

6 則留言:

  1. 精釆!最正是聞臭屎那段

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  2. 公屋多就話0者, 而家0既情況有多多地都唔夠派畀地產商同炒家...

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  3. 反政府係吸引傳媒眼球, 但講搵錢搵著數,點及得上撐政府嘅專業人士呀.不過現在上面高層富商分贓打䌓交啫.
    不改變土地分配和使用方式.最後受罪的都是我們小市民

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