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2011年5月31日星期二

不同借貸率得出不同租金回報率


很多投資者買樓投資都會計一計租金回報率,坊間很多人(包括地產經紀)都會粗略計算租金回報率,程式如下:

每月租金x 12個月 / 樓價 = 租金回報率    (1)


有些人還會減去地租、差餉、管理費等等雜項。這種計算方法只適用於無借按揭,100%現金買樓收租。如果投資者有借按揭,一般人就會用以下計算方法:

租金回報率 -- 雜項 (1%) – 按揭息率        (2)


亂博認為這樣計算方法太籠統,因為投資者借按揭做投資,其實涉及(leveraging),對於投資而言,桿比率越大,投資回報應該越高。計算租金回報程式應該如下:


假設投資者買一間$3,000,000的樓房,每月收取$10,000租金,一年租金$120,000,用以上程式計算不同按揭成數及租金回報,請看下表:


表一:




現在看看加息至兩厘,結果如下:

表二:







再看加息至三厘, 結果如下:

表三:




加息至五厘, 結果如下:

表四:

 



圖一所見借貸比率與回報的關系是非直線的,而我的看法是,如果有朝一日,銀行唔使首期借錢給你買樓收租,你的回報是infinity,即是無限。


圖一:




整個故事的要旨是低息情況下,如早前按揭一厘息,投資者盡借,租金回報是雙位數,買一間$3,000,000的樓房,收$10,000租金,借八成半,租金回報是21%,即使减去通脹率,回報仍然是雙位數,名正言順地抗通脹,風險只有樓價下跌。如果完全以現金支付,同樣的租金,回報只得4%,扣除通脹率,回報大概打和,但可賺樓價升值。(所以亂博一直唔明內地人用現金買樓,還要空置的投資理論是什麼?)

加息至兩厘,即約現時水平,投資者借八成半,租金回報就減至15.33%,但現時出租樓只可借五成,回報是6%。即使減去雜項,回報仍然有5%,大大高於一般人以為的4%水平。

加息至三厘,以現時出租樓只可借五成,回報是5%。減去雜項,回報仍然有4%

加息至五厘,借盡85%,實質回報巳跌至-1.67%,即使借50%,回報亦只得3%。減去雜項,回報只有2%。即是說加息至五厘水平,借錢買樓收租已不化算。

結論是買樓投資,在按揭利息低至一厘水平,投資者盡借才是最着數,現時按揭利息升至兩厘,只准借五成,回報仍然吸引,但扣除通脹,只能打和,如果樓價不漲,對抗通脹便成疑,不過還是好過無。在利息上升趨勢下,以五成按揭成數買樓收租,回報越來越不吸引,抗通脹惟有不斷加租和寄望樓價不斷上漲。



補充:以上程式未有將time-t series 計算入內,原因是要簡單指出低息環境下,投資者應盡借,以高槓桿提高回報率。但加息至三厘,槓桿優勢會減少,而加息至五厘,高槓桿效應消失。這條程式亦指出了為何銀行會認為三至五厘才是合理的利息水平。

1 則留言:

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